La giurisprudenza sul tema prescrizione non è ancora pervenuta ad un indirizzo univoco. È una delle tante sfaccettature della disciplina condominiale che merita di essere affrontata.
Già nel 2005 la Cassazione civile numero 19348 escludeva l'operatività della prescrizione quinquennale in relazione alla pretesa dell'amministratore di vedere riconosciuto il suo compenso e quanto anticipato al condominio, obbligazione che viene invece ricondotta dagli ermellini al rapporto di mandato ex articolo 1720 Codice civile e conseguentemente all'applicazione della ordinaria prescrizione decennale.

I precedenti di merito
Il Tribunale di Lecce, in data 23 ottobre 1998, aveva rigettato per intervenuta prescrizione la domanda introdotta da un amministratore di condominio per il pagamento delle somme dovute a titolo di retribuzione e di rimborso di spese anticipate dall'attore quale amministratore per gli anni 1986-1990, ed aveva altresì respinto per mancanza di prove la domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni cagionati dall'amministratore per cattiva gestione. Al contrario, la Corte di appello di Lecce con sentenza dell'11 luglio 2001, condannava il condominio al pagamento in favore dell'appellante della somma di lire 103.833.220 più interessi legali, in quanto non condivideva l'assunto del primo giudice, che aveva ritenuto applicabile alla fattispecie l'articolo 2984 numero 4 Codice civile - che prevede la prescrizione quinquennale del diritto - sulla base della considerazione che le somme richieste dovevano essere pagate periodicamente ad anno.
In proposito rilevava che la disposizione ora richiamata non riguardava sicuramente il rimborso del denaro proprio anticipato dall'amministratore per incapienza di cassa per far fronte a spese di natura condominiale. La Corte territoriale escludeva del pari l'operatività dell'articolo 2984 Codice civile al credito relativo alla retribuzione, difettando il requisito della periodicità dell'obbligazione, atteso che l'incarico dell'amministratore di condominio ha durata legale predeterminata con l'obbligo di rendiconto alla fine di ciascun anno, cosicché l'unicità annuale dell'incarico dispiega i suoi effetti anche sulla retribuzione che si consuma con il singolo incarico.

No alla prescrizione quinquennale per gli anticipi
Sotto un primo profilo deve escludersi che il credito preteso dall'amministratore per somme di denaro anticipate nell'interesse del condominio possa essere assoggettato alla prescrizione quinquennale con conseguente applicazione della prescrizione decennale, non trattandosi evidentemente di una obbligazione periodica; nè può giungersi a conclusioni diverse per il fatto che tale credito generalmente sia portato a conoscenza dei condòmini in sede di presentazione del rendiconto posto che una simile circostanza non attiene alla natura dell'obbligazione, ma soltanto alle modalità di accertamento e di liquidazione del credito stesso, come correttamente sostenuto dal giudice di appello.
Riguardo poi al credito vantato dall'amministratore quale compenso per la sua attività, occorre fare riferimento alla durata legale annuale di tale incarico secondo quanto previsto dall'articolo 1129 secondo comma Codice civile, che pone quindi un limite temporale inderogabile, a prescindere dalla possibilità di rinnovo dell'incarico medesimo o dalla proroga dei poteri dell'amministratore fino alla nomina di altro soggetto in sua sostituzione. Sulla base di tali premesse è pienamente condivisibile l'assunto della sentenza impugnata secondo cui la durata annuale dell'incarico spiega l'obbligo dell'amministratore di rendiconto alla fine di ciascun anno, allorché il rapporto invero cessa ex lege, e soprattutto incide sulla natura dell'obbligo di corrispondere la retribuzione, difettando il requisito necessario della periodicità per l'applicazione dell'articolo 2948 numero 4 Codice civile.

Il decorso annuale dell’incarico
A tale ultimo riguardo è infatti evidente che la cessazione legale dell'incarico di amministratore determina la necessità di corrispondere a quest'ultimo la retribuzione, cosicché il relativo obbligo deve essere adempiuto non già periodicamente ma al compimento della prestazione posta a carico dell'amministratore, ovvero al decorso annuale dell'incarico. Con la legge 4 del 2013, entrata in vigore il 10 febbraio 2013, vengono disciplinate le professioni non regolamentate. Le nuove norme definiscono «professione non organizzata in ordini o collegi» l'attività economica, anche organizzata, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell'articolo 2229 Codice civile, e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative. La nuova normativa si propone, in sostanza, di dare un inquadramento all'attività di quei professionisti, sempre più numerosi, che non sono inquadrati in ordini o collegi e che svolgono attività spesso molto rilevanti in campo economico, tra cui rientrano anche gli amministratori di condominio che non siano già iscritti ad un albo o a un collegio professionale (come ad esempio avvocati o commercialisti). A queste figure professionali viene imposto di evidenziare, in ogni documento e rapporto scritto con il cliente, il riferimento alla legge 4/2013, che risulta applicabile proprio per la tutela della clientela e della fiducia che essa ripone nel professionista.

La prescrizione presuntiva triennale
Qualora questa disposizione non venga rispettata, il professionista è sanzionabile ai sensi del Codice del consumo, Dlgs 206/2005, in quanto responsabile di una pratica commerciale scorretta nei confronti del consumatore, con una sanzione amministrativa pecunaria che varia, a seconda della gravità e della durata della violazione. Con questa novità, dunque, l'amministratore di condominio, potrebbe essere fatto rientrare tra i professionisti di cui parla l'articolo 2956 numero 2 Codice civile; facendo così rientrare il suo diritto al compenso e alla ripetizione delle spese anticipate nell'ambito applicativo della prescrizione presuntiva triennale (Cassazione 2115/2017 del 10 agosto).

Regimi diversi per le varie categorie di professionisti
Nella categoria dei professionisti, i cui diritti per il compenso dell'opera prestata e per il rimborso delle spese correlative, sono assoggettati a prescrizione presuntiva triennale, sono compresi soltanto coloro che esercitano una professione intellettuale di antica o recente tradizione, nei cui confronti è ravvisabile il presupposto della prassi di pagamento senza dilazione per l'agevole determinabilità del credito ai sensi dell'articolo 2233 Codice civile, sicché detta prescrizione non è applicabile al credito per il compenso nascente da un mero contratto d'opera.Diventa dunque importante comprendere se tale diritto dell'amministratore di condominio, rientri nell'ambito operativo della prescrizione ordinaria decennale in quanto riconducibile alle norme sul mandato, oppure, alla luce della legge 4/2013 possa dirsi ricompreso nella prescrizione presuntiva triennale di cui all'articolo 2956 numero 2. Mancano pronunce giurisprudenziali che si occupino del tema, potendosi solo ravvisare una ordinanza con cui la seconda sezione civile della Cassazione, in data 19 gennaio 2015 numero 735, ha rimesso al primo presidente della Corte, ai fini dell'eventuale assegnazione alle sezioni Unite, la questione, ritenuta di massima importanza, se l'esercizio in forma societaria di un'attività professionale - sia essa protetta o non protetta - si riverberi sulla nozione di professionista di cui all'articolo 2956, numero 2, Codice civile al fine dell'applicabilità, ed in quali limiti, della prescrizione presuntiva triennale ai crediti per il compenso dell'attività prestata e per rimborso spese. Una pronuncia che si esprime chiaramente sull'inoperatività dell'articolo 2956 numero 2 a favore dell'amministratore di condominio è la sentenza di merito del 5 novembre 1990 del Tribunale di Milano, nella quale il giudice ha ritenuto che non possa essere intesa come attività professionale in senso stretto quella di amministratore di condominio, anche se svolta da chi abbia la qualifica di iscritto ad un albo professionale. Se n'è dedotto che il credito per anticipazioni dello stesso effettuate per conto del condominio non è soggetto al termine di prescrizione di cui all'articolo 2956. Va rilevato che pur essendo di non scarsa importanza, questa sentenza è anteriore alla legge 4/2013.

I motivi che ostano al ricorso alla prescrizione breve
Restando pacifico che «in tema di condominio, l'amministratore cessato dall'incarico che abbia anticipato somme di denaro, indipendentemente dalla indispensabilità di far fronte agli oneri condominiali correnti a prescindere da qualsiasi deliberazione autorizzativa condominiale preventiva, per esercitare il diritto alla richiesta di restituzione delle assunte anticipazioni deve comunque trovare fondamento nella produzione degli appositi giustificativi delle spese sopportate e, soprattutto, nell'approvazione del bilancio consuntivo da parte dell'assemblea condominiale» (Cassazione 4397/2011), alla luce della ratio delle prescrizioni presuntive e dell'operatività delle regole del mandato sancite da Cassazione 19348/2005 con conseguente applicabilità della prescrizione decennale e non quinquennale, appare difficile poter ricondurre il diritto dell'amministratore di condominio alla restituzione di quanto anticipato e a percepire il suo compenso, alla prescrizione presuntiva triennale di cui all'articolo 2956.

Perchè la prescrizione si deve ritenere decennale
Due ordini di ragioni militano a favore della prescrizione decennale dei suddetti diritti dell'amministratore nei confronti del condominio, che muovono proprio dalle recenti riforme organiche in materia: la prima è che, vista la ratio con cui il legislatore ha previsto le prescrizioni presuntive, non può assimilarsi il diritto dell'amministratore a ricevere il suo compenso a quello, a titolo esemplificativo, del ristoratore che pretenda dopo anni il pagamento del conto dal cliente. L'amministratore, infatti, non svolge la propria attività in quei «rapporti della vita quotidiana nei quali l'estinzione del debito avviene, di regola, contestualmente all'esecuzione della prestazione e senza che il debitore abbia cura di richiedere, e poi conservare, la relativa quietanza, che gli garantisca di provare, anche a distanza di tempo, di aver già provveduto ad estinguere il debito» trattandosi piuttosto di un'attività a lungo termine e che richiede plurime documentazione sia dal lato del condominio che da quello dell'amministratore.
Per provare l'esistenza del suo diritto anche oltre i tre anni dall'insorgenza dell'obbligazione, l'amministratore potrà far leva sulle fatture emesse, con a monte l'attività di nomina di assemblea, i rendiconti e i preventivi di spesa approvati, i registri e altra documentazione che deve essere conservata per più di tre anni. Inoltre, sempre con la riforma del condominio, che prevede l'apertura obbligatoria di un conto corrente intestato al condominio stesso, le movimentazioni del conto corrente intestato al condominio stesso, le movimentazioni del conto forniranno prova certa dell'avvenuta soddisfazione - o meno - dei diritti vantati dall'amministratore nei confronti del condominio.
Come si può dunque sottoporre ad una presunzione che prevede limitati mezzi istruttori (solo nelle forme della confessione giudiziale e del deferimento del giuramento decisorio) una obbligazione di cui esiste invece prova certa nella diversa forma della movimentazione del conto corrente? Prevedere una prescrizione presuntiva per questi tipi di obbligazione ne frusterebbe completamente la ratio.La seconda ragione, che comporterebbe anche profili di incostituzionalità, sta nell'ingiusta disparità di trattamento che ne deriverebbe ai danni dell'amministratore di condominio cosiddetto professionista, rispetto a quello non professionista nominato all'interno dei condomìni. In tal caso, quest'ultimo, nonostante le minori competenze - anzi, a motivo di tali minori competenze - avrebbe il vantaggio di poter assoggettare i suoi diritti al compenso e alla restituzione di quanto anticipato, ad una disciplina della prescrizione più favorevole rispetto a chi invece opera in qualità di professionista.Tuttavia per avere chiarezza sul tema bisognerà attendere gli orientamenti di maggioranza della giurisprudenza.