Breve commento del Seminario
“Per lo sviluppo della cultura manageriale nelle gestioni condominiali. Proprietà e condominio: questioni aperte tra nuove disposizioni e giurisprudenza” è il tema del Convegno svoltosi sabato 14 gennaio ’06 nel Grand’Hotel Ambasciatori a Bari, organizzato dall’ALAC – Associazione Liberi Amministratori Condominiali e dall’APPC – Associazione Piccoli Proprietari Case, con il Patrocinio dell’Ordine degli Avvocati di Bari.
In apertura gli indirizzi di saluto sono stati portati dalle autorità presenti e da quelle non presenti che hanno fatto pervenire messaggi augurali, come il Sen. Ettore Bucciero, il Presidente della Regione Puglia Nicki Vendola, il Sindacato inquilini UNIAT-UIL.
Sono intervenuti l’Assessore alle Opere Pubbliche della Regione Puglia Onofrio Introna che parlato delle iniziative della Regione per favorire l’acquisto della casa e il presidente regionale dell’ADOC Pino Salamon che ha auspicato un intervento della Regione Puglia per gli amministratori. Apprezzatissimo l’intervento del vice Presidente naz. ALAC avvocato Andrea Tolomelli, che ha rimarcato il dissenso dell’associazione al testo di riforma del Condominio approvato dal Senato in sede referente e alla istituzione del DURC.
Successivamente il presidente dell’Ordine degli Avvocati di Bari Giovanni D’Innella ha presentato il nuovo libro, edito dal Centro Studi ALAC di Bari e firmato da Mauro e Giuseppe Simone, intitolato: “Voi e il Condominio. Aspetti pratici delle gestioni condominiali, con formulari e tabelle”. Il testo è indirizzato sia ai giovani diplomati e laureati alla ricerca di uno sbocco professionale, che attraverso il corso di formazione ALAC avranno la possibilità di un rapido inserimento nel mondo del lavoro, sia alle professionalità avanzate per un approccio manageriale alle gestioni immobiliari e condominiali come auspicato dall’ALAC.
Il dott. Simone nel ringraziare anche a nome del coautore dell’opera, ha sottolineato che, in mancanza di un contratto d’edizione, tutti i libri sinora pubblicati per gli associati sono editati dal Centro Studi dell’ALAC di Bari, e che è in cantiere una prossima pubblicazione degli stessi autori riguardante la suddivisione delle spese nei caseggiati condominiali e supercondominiali.
Il Tesoriere dell’Ordine degli Avvocati, avv. Giuseppe Barile, ha trattato il tema riguardante la tutela degli acquirenti dai fallimenti dei costruttori degli immobili. Con l’entrata in vigore del decreto legislativo 20 giugno 2005 n.122, ha chiosato il relatore, sono state introdotte dal legislatore varie forme di tutela, quali: l’obbligo del costruttore di stipulare una assicurazione per dieci anni a partire dal rilascio dell’abitabilità dell’immobile per eventuali vizi dell’immobile. Nel caso di fallimento e di successiva vendita all’asta l’acquirente, oltre a escutere la fideiussione, recuperando l’importo versato, potrà esercitare il diritto di prelazione sull’immobile.
La legge, inoltre, ha previsto tutele già in fase di contratto preliminare, nel quale a pena di nullità dell’atto dovranno essere indicati numerosi elementi tra i quali l’indicazione dei dati nella fideiussione che il costruttore dovrà obbligatoriamente rilasciare all’acquirente. Il relatore non ha mancato però di evidenziare anche le ombre che accompagnano l’importante provvedimento. Dopo è stata la volta dell’avvocato Gaetano Bux, che ha incentrato il proprio intervento sulle responsabilità dell’appaltatore e sui termini da rispettare per la denuncia di vizi delle opere edili ed impiantistiche. L’argomento, di grande rilevanza e attualità, è stato accolto con interesse siccome spesso capita che in occasione di opere eseguite in modo superficiale o peggio lavori malfatti, l’utente non sa come far valere i propri diritti per le difformità e i vizi delle opere eseguite, né conosce esattamente quali sono le responsabilità del progettista o del direttore dei lavori e i rimedi da apprestare.
E’ seguito il brillante intervento dell’avvocato Nicola Dell’Ernia, che ha riguardato la legittimità delle modifiche apportate al regolamento di condominio e alle tabelle millesimali dai condomini sulla base dei loro comportamenti concludenti.
Il relatore si è soffermato sulla sentenza della Corte di Cassazione n.18665/2004 e sul requisito richiesto della forma scritta ad substantiam, affermato nel 1999 dalla Cassazione a Sezioni Unite.
Di poi è intervenuto Pasquale Fiore, presidente regionale dell’ANACAM – Associazione Nazionale Imprese di Costruzione e Manutenzione Ascensori, per presentare il decreto del Ministero delle attività produttive del 26 ottobre ’05, che ha recepito la norma tecnica europea UNI EN 81-80, dedicata al miglioramento della sicurezza degli ascensori installati prima dell’entrata in vigore del DPR 162/1999.
La norma ha individuato ben settantaquattro situazioni di pericolo per i vecchi ascensori, con le correlate misure protettive da attuare in base a una scala di rischio di livello basso, medio o alto. E’ seguito il dibattito con il pubblico alle cui domande ha risposto il responsabile dell’ANACAM, che ha anticipato che l’ANACAM organizzerà un prossimo incontro ad hoc con gli amministratori.
Il penultimo intervento svolto del Geom. Giuseppe Simone ha riguardato le disposizioni del decreto legislativo 192/2005, che ha recepito la Direttiva europea 2002/91/CE sui rendimenti energetici in edilizia, sul maggiore isolamento termico degli edifici con l’obbligo di apposita Certificazione energetica degli edifici ristrutturati e di nuova costruzione, che sarà redatta secondo i criteri che saranno precisati dai decreti attuativi di imminente pubblicazione. La certificazione dovrà essere allegata agli atti di compravendita e indicherà i dati per contenere i consumi e l’inquinamento ambientale, in attuazione degli obiettivi ed impegni presi con la firma del protocollo di Kyoto.
Simone, inoltre, si è soffermato sulla querelle in atto scatenatasi con l’entrata in vigore del decreto legislativo 192/05 tra coloro che sostengono che le caldaiette autonome per il riscaldamento, se nuove, devono essere sottoposte a controlli e manutenzione obbligatoria ogni 4 anni, oppure ogni 2 anni se in attività da più di otto anni, e i manutentori che hanno invece interpretato il decreto ritenendo immodificato l’obbligo, previsto dal DPR 551/1999, della periodicità annuale della manutenzione delle caldaie autonome di potenza sino a 35 Kc.
Secondo i manutentori il decreto 192 ha come ambito di applicazione esclusivamente gli impianti installati nei nuovi edifici e in quelli ristrutturati a partire dall’8 ottobre 2005. Ha concluso la scaletta degli interventi l’ingegnere Nicola Ruggieri, che ha chiosato sulla sicurezza nei cantieri e sulla regolarità contributiva in materia di appalti e opere edili, nonché sulla proroga delle detrazioni Irpef passate al 41%, con l’IVA ritornata al 20% per le ristrutturazioni edilizie sul PAI, l’ICI. Il moderatore del convegno Mauro Simone, presidente prov.le ALAC e vice Segretario naz. APPC, ha sottolineato l’insoddisfazione della categoria degli amministratori di condominio per la mancata approvazione della riforma delle professioni emergenti e del riconoscimento delle associazioni non regolamentate, nonché per la mancata approvazione di una seria riforma della disciplina codicistica del condominio.
Inoltre ha auspicato che non vengano imposte dai governi centrale e municipali nuove tasse, a incominciare dall’ICI e balzelli vari sui proprietari di immobili, già abbondantemente tartassati dagli inasprimenti fiscali negli ultimi tempi, perché se le forze politiche dell’attuale maggioranza e di opposizione non s’impegneranno prima della prossima competizione a inserire nel proprio programma elettorale il riconoscimento delle associazioni professionali e il miglioramento delle condizioni e la difesa della proprietà privata immobiliare, i piccoli proprietari saranno chiamati dall’APPC, e gli amministratori di condominio ALAC, a non dare il voto a chi è ostile alla proprietà e alle professioni emergenti, e sapranno come usare l’arma del voto. Il dottor Simone ha concluso ringraziando i presenti e i relatori per il contributo e gli spunti dottrinali arrecati al Convegno.